關鍵詞:中投評論 養(yǎng)老地產
中投評論:養(yǎng)老地產“夕陽紅”催生的“朝陽產業(yè)”
作者:中投顧問 時間:2015/11/27
新聞背景:
10月29日,十八屆五中全會正式閉幕,全面放開二胎,積極開展應對人口老齡化行動,這是繼2013年,十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。當前,我國面臨老齡化加速,人口紅利消失等困境。單獨兩孩施行近兩年以來,并未帶來預想的效果。
二胎全面開放后,包括養(yǎng)老地產、兒童家居、戶型區(qū)間以及室內設計等在內的房地產全產業(yè)鏈條都將迎來新的變化。在業(yè)內人士看來,放開二胎,對四房為代表的大戶型改善型置業(yè)是利好,此外,隨著老齡人口逐步增加,未來養(yǎng)老地產發(fā)展機會和潛力非常大,養(yǎng)老地產將成為開發(fā)商的主要發(fā)力點,涉老設計也將愈發(fā)受重視。
但同時,專家們指出,目前國內做養(yǎng)老地產的專業(yè)度還不夠,養(yǎng)老地產體系還尚不成熟,業(yè)界對于養(yǎng)老地產的概念仍處于探索階段。未來養(yǎng)老地產可能走向細分化,而療養(yǎng)形態(tài)、度假形態(tài)和養(yǎng)老機構設施形態(tài)將成養(yǎng)老地產主要方式。(原文標題專家:全面放開二胎改需產品和養(yǎng)老地產機會非常大來自界面新聞,有刪減)中投評論:
前段時間,朋友圈被各種“二孩”段子刷頻,起因是國家放開了二胎:中共十八屆中央委員會第五次全體會議公報中指出,為促進人口均衡發(fā)展,堅持計劃生育的基本國策,完善人口發(fā)展戰(zhàn)略,全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策,積極開展應對人口老齡化行動。
可見,國家已意識到人口老齡化加劇正在對經濟增速產生負面影響。
但硬幣皆有兩面。從另一方面來講,社會老齡化催生的“銀發(fā)經濟”可能在未來一段時間成為推動經濟發(fā)展的組成部分,而養(yǎng)老地產就是其中“時代的弄潮兒”。
龐大老年人口基數(shù)催生巨大的養(yǎng)老服務需求。2014年,我國60歲及以上老年人口已達2.12億人,占總人口比例為15.5%,成為世界上老年人口最多的國家。未來我國的人口老齡化將進一步加速,據(jù)預測:到2035 年老年人口將達到4 億,老齡化水平達到25%-30%。
上世紀60-70年代“嬰兒潮”時期出生的老人將相繼快速進入老齡化時代,老年撫養(yǎng)比快速上升;而80-90年代“計劃生育”時期出生的年輕人相繼進入社會,面臨著“上有老、下有小”的雙重壓力局面。二胎政策的發(fā)布,多數(shù)家庭的“421”家庭模式可能轉變到“422”家庭模式,這種人口結構性變化將使得居家型養(yǎng)老功能更加被逐漸弱化,進而產生巨大的機構型健康養(yǎng)老需求。
雖然受整體生活水平影響,“未富先老”的現(xiàn)象在我國仍然普遍存在,但受改革開放紅利釋放益處的一批老一輩仍有可觀人數(shù),隨著退休金水平提升、健康消費觀念轉變和“以房養(yǎng)老”等政策推廣,這些都極大的刺激了養(yǎng)老需求的釋放。
社會資本魚貫進入養(yǎng)老地產行業(yè)。同樣被認為是“朝陽產業(yè)”,與物流地產不同,養(yǎng)老地產多是由政府主導,受政策影響較大,雖有較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài),卻尚未找到可持續(xù)盈利的商業(yè)模式,仍處于“微利時代”。
但這些并不妨礙各大地產商搶灘布局養(yǎng)老地產:萬科從2010年開始全面啟動“健康養(yǎng)老”發(fā)展計劃;保利在2011年推出“和基金善居養(yǎng)老計劃”,并與安平投資共同成立養(yǎng)老產業(yè)專業(yè)管理公司等等。
“春江水暖鴨先知”,對養(yǎng)老產業(yè)高度敏感的風險投資企業(yè)和保險公司也紛紛涉足養(yǎng)老地產領域:復星集團宣布旗下首個養(yǎng)老地產項目星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè);泰康人壽北京昌平、上海崇明、三亞等地有健康養(yǎng)老項目布局;合眾人壽在武漢、合肥、沈陽等地有健康養(yǎng)老項目布局;中國人壽在河北廊坊、廈門等地有健康養(yǎng)老項目布局…民營資本的青睞折射出養(yǎng)老產業(yè)的熱度和未來良好的上升空間,而并非這些企業(yè)有錢任性。
打好“銀發(fā)經濟”這張牌。國家接二連三出臺政策部署發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè),這是從頂層設計上積極應對人口老齡化的突出表現(xiàn)。
2013年,國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》是我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展史上的一個重要里程碑,是指導今后一個時期我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的綱領性文件。各地方政府也出臺各種相關政策扶持相關項目落地。
具體到參與養(yǎng)老地產建設的相關方,介入的機構應重點從老人的核心需求出發(fā),打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的“醫(yī)、養(yǎng)、康”結合的社區(qū)。
筆者在調研過程中也接觸過永愛養(yǎng)老產業(yè)有限公司、美年大健康這種養(yǎng)老地產產業(yè)鏈上的相關企業(yè),他們都是立足大健康談養(yǎng)老,統(tǒng)籌全產業(yè)鏈條的產品、服務、設施、金融等。而這些,都是養(yǎng)老地產這個“產業(yè)藍海”未來所必不可少的。